Zaobilaženjem propisa, a zahvaljujući ćutanju nadležnih, neki investitori u Kolašinu su prostor, koji je formalno tavan ili potkrovlje, pretvorili u luksuzne stanove za prodaju ili  iznajmljivanje. Te,  sada skupe nekretnine, u dokumentaciji se ne vode kao spratovi objekata, iako,  prema svojim karatkteristikama i namjeni to – jesu

Formalno, u projektnoj dokumentaciji  tavani i potkrovlja, a u stvarnosti  stambeni prostor  ili hotelske sobe- na taj način je, minulih godina, izgrađeno više objekata u u Kolašinu.   U svakom od tih slučajeva nije bilo rekcija nadležnih inspekcija, a investitori su, prethodno, dobili i sve potrebne dozvole i saglasnosti.  To znači da se  površine koje nijesu računate  u bruto razvijene građevinske  površine niti u spratove objekata, sada prodaju i po cijeni od nekoliko hiljada eura po metru kvadratnom.

Prema nedavno objavljenim podacima, kvadrat u kolašinskoj novogradnji košta  1.500 do 3.500-4.000 eura u centru grada, odnosno i do 7.000 eura  u objektima na skijalištima. Na prodaji su i luksuzni stanovi u novoformiranim kompleksima, pa stan od 38 kvadrata košta i do 114.000 eura, a za stan od 100 kvadrata neophodno je izdvojiti i do 400.000. U ponudi na tržištu nekretnina u tom gradu ima primjera da se garsonjeru od 27 kvadrata u centru grada prodaje za blizu 4.000 po metru kvadratnom.

Pravilnikom o bližem sadržaju i formi planskog dokumenta, kriterijumima namjene površina, elementima urbanističke regulacije i jedinstvenim grafičkim simbolima definisano je da je “tavan dio objekta bez nadzitka, isključivo, ispod kosog ili lučnog krova”. Prema Pravilniku,  može imati minimalne otvore za svijetlo i ventilaciju.  Istim dokumentom definisano je da je potkrovlje završna etaža i da “najniža svijetla visina tog dijela  ne smije biti veća od 1.20 metara, na mjestu gdje se gradevinska linija potkrovlja i spratova poklapaju”. Prema propisima, potkrovlja se predviđaju na mjestima gdje treba pratiti kote vijenaca ili sljemena na susjednim objektima u ambijentalnim cjelinama.

Prema dokumentaciji u koju je Monitor imao uvid, u slučajevima nekoliko zgrada, potkrovlja i tavani nijesu uračunati u planiranim indeksima izgrađenosti za parcelu. Neki od tavana su čak  izgrađeni sa nadzitkom i terasom, što je u direktnoj suprotnosti sa Pravilnikom. Tako su investitori dobili, praktično, dodatnih sprat ili dva, u odnosu na ono što propisuju planovi i urbanističko- tehnički uslovi (UTU).

Najsvježiji primjer pokušaja izigravanja propisa  i planske dokumentaciji su i  idejna rješenja  za dva kondo  hotela u kolašinskom naselju Smailagića Polje.  Na sreću, to su i primjeri koji, za razliku od mnogih prethodnih slučajeva, nijesu prošli ispod radara Glavnog državnog arhitekte (GDA), pa investitori niesu dobili saglasnosti za tako planirane objekte. Prema projektnoj dokumentaciji dva hotela, trebalo je da imaju čak tri sprata više, u odnosu, maksimalnu dozvoljenu spratnost za to kolašinsko naselje.  U projektnoj dokumenataciji GDA  je našao  mnogobrojne propuste, koji su do sada tolerisani na objektima čak i u DUP Centar.

Nasuprot  tome, nadležni su, tokom minule dvije godine žmurili na slične propuste prilikom izgradnje objekata u najužem gradskom dijelu. Između ostalog i na činjenicu da su neke nove zgrade u Kolašinu  građene  sa dva sprata više u odnosu na ono što im je dozvoljeno UTU. Spratnost i gabarit objekata mijenjani su  na osnovu mišljenja obrađivača DUP Centar, podgoričke firme Montplan.  Slikovit primjer raskoraka između izdatih UTU i mišljenja naknadno dobijenog od Monteplana je urbanistička parcela (UP) 18, zona H8, u zahvatu DUP-a Centar. Planom, odnosno grafičkim prikazom, za tu parcelu definisana je maksimalna spratnost S+Pv+1+Pk. Nakon mišljenja obrađivača i autora plana, datog u julu prošle  godine na zahtjev investirora, omogućeno je da  se gradi još jedan, ili, čak dva sprata. Opravadanje iz Montplana je da , navodno, u vrijeme izrade DUP-a “Centar” “nije postojao Pravilnik o bližem sadržaju i formi planskih dokumenata, koji je donesen 2010. godine“, pa  njihova mišljenja sada “ispravljaju moguću nepravdu prema investitorima”.

Nadležni i sa lokalnog i sa državnog nivoa nijesu reagovali ni na brojne primjere kada su u Kolašinu, novogradnjom,  ugrožavane javne površine. Zbog toga je,  minulih mjeseci u  centru grada  u okviru gradilišta,  zavšilo nekoliko desetina metara trotoara i 10-ak stabala uz njih. U međuvremenu,  posječeno je i više od 40 stabala na Lugu.  Četinarsko i listopadno drveće , što samoniklo, što sađeno u putnom pojasu, uklonjeno je sa parcele na kojoj će uskoro početi da se gradi još jedan hotel.

Uprkos više puta konstatovanoj problematičnosti DUP-a Centar,  koji je, prema ocjeni građanskih aktivista, prije 15 godina rađen, onako “kako su željeli investitori”,  iz aktuelne lokalne vlasti , za sada, žestoko se protive stavljanju van snage tog dokumenta.  Moratorijum na gradnju u  okviru tog planskog dokumenta nedavno je predložila građanska Inicijativa Zeleni Kolašin. U toku je i potpisivanje peticije, kojom žele da dobiju podršku od sugrađana za tu ideju.  Iz  Inicijative podsjećaju da je u toku izrada izmjena i dopuna DUP-a Centar pa je, kako tvrde, “pravi trenutak za kratko zaustavljanje i preispitivanje šta građanke i građani Kolašina žele i kao pojedinci i kao zajednica”.

“Kolašinu treba kratak predah i prilika da, bez kranova nad glavom,  pronađemo bolje rješenja i stavimo  aktuelni  DUP  van snage”, piše, između ostalog, u obrazloženju peticije.

Iz Inicijative objašnjavaju da bi stavljanjem van snage DUP-a, “Kolašin dobio šansu za nastavak razvoja u skladu sa novim planom, koji bi morao da bude kvalitetniji od postojećeg i da se vodi vrijednostima održivog prostornog razvoja i kvaliteta života”. To bi, kako tvrde, “spriječilo dalje izdavanje dozvola za gradnju po postojećem planu i dalo vremena da za osmišljavanje DUP-a koji bi podržao održiv razvoj grada”. Objašnjavaju  i da se to ne bi odrazilo na završetak započete gradnje.

Anketa, koju su nedavno sproveli iz te Inicijative, pokazala je da blizu 57 odsto ispitanika/ca smatra da je ambijent Kolašina već narušen prekomjernom gradnjom. Trećina onih koji su anketirani misle da “ambijent još nije narušen, ali bi mogao biti ukoliko se aktuelni trend izgradnje nastavi”. Čak 96,9 odsto ispitanica i ispitanika u anketi tvrde da nijesu učestvovali u procesu donošenja odluka o prostornom i urbanističkom razvoju grada, a 79,4 odsto nijesu upoznati sa načinom na koji nadležni donose takve odluke.

Anketirani su nezadovoljni i kvalitetom zajedničkih i javnih prostora, a kao problem najčešće su navođeni – nedostatak trotoara, neadekvatna ulična rasvjeta, nedovoljne parkovske površine i nepostojanje dovoljno igrališta za djecu. Smatraju da situacija sa saobraćajem u gradu značajno doprinosi porastu buke, ali i pored toga 94,4 odsto anketiranih bi okarakterisalo Kolašin kao miran i bezbjedan grad za život. Komunalna infrastruktura prepoznata je kao jedan od krupnih problema, pa čak 68 odsto navodi da nemaju priključak na gradsku kanalizaciju, iako skoro pola ispitanika/ca živi u centru grada. Oko 91,3 odsto anketiranih su zabrinuti u vezi sa priključivanjem novoizgrađenih objekata na postojeće mreže i skeptični su da li one mogu da podnesu ovu količinu gradnje i dodatnog opterećenja.

Prema nacrtu  Izmjena i dopuna Prostorno-urbanističkog plana (PUP) Kolašin, koji je trenutno na javnoj raspravi,  prekomjerna gradnja u toj opštini treba da bude spriječena. Plan, kako piše, treba da omogući povećanje stepena iskorišćenosti postojećeg izgrađenog prostora i spriječi neorganizovano širenje gradnje. Jedan od ciljeva novog PUP-a je “ postizanje optimalnog korišćenja raspoloživog prostora”.

                                                                                                          Dragana ŠĆEPANOVIĆ